임대차3법 전세소멸 이유(feat. 재앙의 시작)

요즘 임대차3법 시행 으로 전세소멸 가능성 때문에

온 나라가 현재 난리가 난 상황이다.

반응은 크게 2가지이다.

임대차 3법 시행 이후

임대차3법 전세소멸 에 대해서 무주택자의 반응을 정리하면 크게 이렇다.

현재 서울의 집은 한정되어 있고, 이는 대부분 다투택자 혹은 투기꾼들이 가지고 있기때문에

그들을 세금으로 때려잡으면 , 그들이 결국 못버텨 집을 팔것이고

나온 집은 무주택자가 싸게 살 수 있을 것이다.

물론, 전세소멸 도 없다고 보는편이다.

반면 임대인(집주인) 또는 임대인이자 임차인인 경우

(본인은 전세를 주고 있으면서 다른데서 임차를 사는경우)

반응은 극명하게 엇깔린다

앞으로 시장에 전세물건은 씨가 마르고 (전세소멸) , 전세값 상승과 집값은 더욱 오를것이다.

개인적으로는 무주택자가 가진 생각은

정말 순진한 생각일 수가 있다고 생각한다.

왜 이것이 현실에서 일어나기 힘든 일인가 함은.

아주 쉽고 기본적인 전세에 대한 이해를 해야한다.

전세는 일단 집주인이 본인이 살고 있는 집 이외에 남는 집을 임대를 주는 형식이다.

한마디로 2주택이상을 소유한 다주택자만이 전세를 줄 수가 있다는 말이다.

물론, 집주인은 본인이 살고 있는 집 이외에 추가 집을 살 때 세입자로부터

전세금과 전세 대출을 받아 집을 사는 구조이다.

예를 들어 나는 5억짜리 아파트에 살고 있고 , 여유돈이 1억 정도가 있는데

10억짜리 아파트를 사고 싶다.

그렇다면 10억짜리 아파트의 전세가는 6억 정도라고 가정하고

전세 대출 3억을 받고 내돈 1억을 넣어 10억짜리 아파트를 사게 된다.

나의 실 투자금은 1억 이고 나머지 9억은 내 돈없이 레버리지를 일으켜 산 것이다.

대부분의 무주택자가 바로 이런 방식으로 아파트를 구매해 왔다.

그런데 , 현재 2주택이상을 소유한 다주택자를 잡기 위해서

더이상 집주인에게 전세 대출을 해주지 않는다.

그럼 예전에는 현금이 1억만 있어도 10억 아파트를 살 수가 있었는데

지금은 4억이 있어야 한다(지금은 대출규모가 줄어들어사실상 7억이상 있어야 한다)

한달에 300정도 버는 직장인이 대출없이 7억을 벌거나 대출을 일으킬수 는 없다.

따라서 무주택자는 현재 집을 사고 싶어도 살 수 없다.

이것이 지금의 무주택자가 처한 현실이다.


그럼 임대차3법 전에 전세 물건은 왜 없어지고, 가격은 폭등했는가?

임대차3법 시행

전세소멸 이유

기존에 집이 있는 사람들은 추가로 주택 투자를 할 때

사려는 집에 전세금을 받고 대출을 받고 나머지 본인 자본으로 사는

일명 갭투자를 했다.

무주택자 입장에선 갭투자를 하는 사람들 = 투기세력

이라는 인식이 강한데

사실상 이런 갭투자들이 지금 전세물건의 공급자들이다.

그런데 부동산 법이 바뀌면서 소위 2주택자들(갭투자자)은

전세를 주지 못하고 집주인이 직접 그 집으로 들어가도록 법을 바꾸었다.

(강제로 들어가야 하는 것은 아니고 , 집주인이 투자한 집에 실거주를 2년 하지 않으면

양도소득세를 엄청나게 내야 하는 법안이다)

따라서 2주택 다주택자는 전세 놓아야 하는 집에 본인이 들어가 살아야 하니

전세 물건이 자연스럽게 소멸이 되었고 ,

( 전세소멸 )

이는 시장에 전세가 씨가 마르는 결과를 초래했다.

전세소멸이 일어나면서 전세는 씨가 마르고

결과적으로 전세는 폭등했다.

시장의 논리는 무주택자 입장 아닌 집주인의 관점에서 봐야 이해된다

내가 만난 무주택자들은 소위

전세값이 폭등하기 전에도

갭투자 방지법이 통과되면, 다주택자를 때려잡는 법이라며

엄청 환호를 하는것을 봐왔다.

그러나 그들이 바랬던 집값의 폭락은

마치 무주택자를 비웃기라도 하듯 , 엄청나게 폭등했다.

시장을 경제 주제(공급자)입장이 아닌 본인(무주택자)입장에서 이해하려고 하기 때문이다.

시장은 철저하게 수요와 공급 법칙에서 움직인다.

매도하려는 사람이 많고 사려는 사람이 많은 매도자 우위 시장에선

수요자가 시장가격을 좌우한다.

반면, 지금은 정부정책으로 인해 수요는 적고, 사려는 사람은 많다.

매도자 우위 시장이다.

이때는 공급자가 시장가격을 좌우한다.

이 정부가 경제학 원론과 싸우고 있다는 말이 나오는 이유다.

일부 여론에선, 다주택자에게 세금을 올리면 만병통치약 인것같은 댓글이나 글들이 자주보인다.

경제에 대한 상식 부족이라는 생각밖에 안든다.

다주택자 세금이 올라가면 , 그 미용은 필연적으로 임차인에게 전가 될 수 밖에 없다.

전자 시키는 방법은 무궁무진해 그걸 다 법으로 규제 하기 힘들다.

우리나라는 임차인에게 절대적으로 유리한 전세 라는 제도를 가진 나라이다.

그런데 전세가 소멸되고 월세시대가 열리면

중산층, 서민들이 느끼는 삶은 팍팍함은 배가 될 것이 분명하다.

아마, 임대차3법 시행으로 그 속도가 더더욱 빨라질것또한 분명하다.


자 그럼 쉽게 이번에 핫한 임대차3법 이 뭔지 부터 알아야 하지 않을까?

임대차3법 무엇인가?

간단하게 한번 정리해 보도록 하자

임대차 3법이란?

임대차 신고제

임대차 갱신권

전월세 상한제

요 3가지를 뜻한다.

지금 부터 이 세가지는 뭔지, 간단하게 알보고

앞으로 이 임대차3법 으로 인해 벌어질 일들에 대해서 알아보도록 하자

1.임대차 신고제

임대차 신고제란 쉽게 말해서

임대차 계약 작성시 30일 내로부터

주택 소재지 시군구청에 신고를 하는 제도이다.

이전까지는 이사를 하고 그 확정일자를 받기위해서 본인이 자유로 하면 됬었는데

이제는 모든 전월세 모든 임대차 계약에 대해서 무조건 다 신고를 해야 한다는 뜻이다.

안하면 처벌 받는다는 의미

이법을 시행하는 이유는

임대차3법 중 2,3번째 인 계약갱신 청구권과 전월세 상한제를 하기 위해서 필요한 자료를 확보하기 위함이이다

2.계약 갱신 청구권제도(전세소멸 원흉)

쉽게 말해서 집주인이 임차인(세입자)를 내보내고 싶어도, 임차인이 아니야!

나 여기서 계속 살래! 하

하면 그걸 그냥 들어줘야 되는 법이다.

취지는 세입자를 보호하기 위한 법이라고 한다.

그치만 자유민주주의 국가에서는 자신의 사유재산을 본인 뜻대로 처분 또는 운용할 권리가 있다.

사유재산 침해 이야기가 나오는 이유다.

원래는 전세 계약시에 2년은 살수 있도록 기본으로 보장을 해준다.

근데 이번 임대차3법시행 으로 그 기간을 2년 +2 년으로 도합 4년간 거주 할 수 있도록 해준다는 것이다.

또한 이 갱신청구권을 집주인이 거짓으로 했을 경우에는 임차인이 이사할때 드는 비용 과

2년간 임대료 증가분의 합계액의 2배를 배상해야 한다는 법도 있다.

동네마다 다르겠지만,

이사 할 때 드는 복비 , 이사비, 그리고

인상된 임대료 합계 벌금까지

아마 몇백수준으로 보고 있다.

이 벌금은 동네마다 아파트 전월세 사격이

다르므로 딱 얼마다 라고 말할 수는 없지만

그냥 대충 생각했을 떄 몇백만원 수준이 될 것같다

3.전월세 상한제

임대인과 임차인이 계약을 할 때마다

(2년마다)

임대인이 전월세 가격을 5%이상 올리지 못한다는 법이다.

이법안만 보면

집주인은 세입자와의 계약에서 4년만 존버하면

되는거 아니냐? 할 수 있다.

근데, 그건 될 수도 아닐 수도 있다.

원칙 대로라면 임차인과 2+2 계약이 끝나면

전세금을 마음대로 조정 할수가 있는데

, 이런 부작용을 방지코자

새로운 임차인과 계약을 해도 직전 계약금액의

5%만 올릴수 있게 하는 법안을 준비 중이라 한다

그럼 5억 짜리 전세가 15억까지 상승할까?

전세금 폭등한다고 걱정하실 분도 계실텐데

임대차3법 시행으로 전세가 매물 실종과 가격 급등은 쉽게 예상 가능하지만

그렇다고 밑도 끝도 없이 상승하는 것은 아니다.

왜냐면 전세 대출을 해주는 곳에서

그렇게 밑도 끝도 없는 전세금을 대출해 주지 않기 때문이다.

따라서 일정 선에서 전세금 상승은 멈추고

대신, 기존 전세금에서 일정금액의 훨세를 주는 반전세 혹은 완전 월세 형식으로 가게 될 확률이 높다

반전세와 월세 두가지 형태의 매물이 우세하면 임차인 입장에선 당연히 돈을 덜내는

반전세 형식을 선호할 것이기 떼문이다

더 자세한 설명은 아래 뉴스 링크를 참조하기 바란다.


임대차3법, 어? 난 이미 전세 계약 했는데?

새로운 문제가 생길 수 있다.

바로 그건, 전월세 상한제가 소급 적용되는 것인데

내가 계약 할때는 5억에 30평 아파트 전세계약을 했었다

근데 최근 급등으로 주변의 30평 아파트 시세가 10억이다.

이상황에서 임대차3법 이 시행되었다.

그럼 내가 계약기간이 끝나게 되면 이 아파트는 같은 아파트 단지에서도 50%나 저렴한

초혜자 전세 물건이 되는거다.

거기다가 주변보다 50%나 싼데 계약만 하면 전세금도 5%밖에 못올린단다.

임차인 입장에선 눈이 돌아가는 조건이다.

근데 문제는 이 전세 물건이 나한테만 좋아보일까 하는 점이다.

당연히 다른 모든 임차인들이 보기에도 초혜자 물건이다.

따라서 이 물건을 노리는 임차인은 많고, 임대인은 임차인을 골라 받을 수 있게 된다.

그럼 임차인끼리 경쟁을 하게 된다.

집주인에게 관리비 명목으로 달에 몇십씩 더 주겠다던지

혹은 임대인이 요구를 할 수도 있다.

어찌 되었건 이 정권에서 손을 대기 전 보다는 임차인이나 임대인 모두 손해 보는 구조이다.

임차인은 원래 그냥 원래대로 전세금만 주고 들어가 살수 있었는데

이미 전세 물건이 말라, 전세금은 폭등한 상태라 전세금 부담이 더 커졌으며

임차인끼리 경쟁이 심해져, 사실상 전세면서 월세를 내야하는 상황에 처하게 된것이다.

말도 안되는 상상같나?

이미 역사적으로

원래 시장가격이 왜곡 되는 곳에서는 불법 또는 암시장이 활게 치게 되어 있다는게 증명되어 있다.

심지어는 임차인이 계약 만료로 나가면서 새로운 임차인들에게 권리금을 요구 할 수도 있다.

그냥 생각해 봐도 별 생각지도 못한 꼼수와 부작용들이 판 칠게 뻔히 보인다.

웃긴건 이게 집주인이 의도한 상황이 아니라,

전세라는 소수의 물건만이 시장에 나와있는 상태에서

다수의 임차인이 경쟁을 하면서 벌어질 일들이다.


임대차3법 시행 , 예상되는 임대인(집주인)의 대응은?

임대차3법 임차인 대응

일단 가장 확실한 방법은 돌려줄 전세금이 아주 크지 않다면

돈을 끌어모아 직접 집으로 들어가겠다고 할 확률이 높다.

이 경우에는 이 후에 새로 임대차 계약을 맺더라도 이전 에 계약한 임차인이 존재하지 않기 때문에

사실상 집주인이 전세금을 엄청난 가격으로 올려 계약하는 방식으로 대응할 확률이 높다.

본인이 못들어가면 , 자식, 지인이라도….

본인이 들어갈 상황이 녹록치 않다면, 자식을 들여보내거나

혹은 집주인끼리 계약을 맺을 확률이 높다.

같은 집주인끼리 같은 처지 이므로 2+2년을 살 필요가 없고

세입자는 계약 후 반드시 2년을 살지 않고 임대차 계약을 종료시킬수 있으므로

몇개월살고 몇개월뒤에 임대차 계약을 종결시켜버릴수도 있다.

집주인이 전세대출 동의거부

실제 전세 임차인은 대부분이 대출을 끼고 있다. 그러나 집주인이 전세대출에 대해서 동의 거부를 할 경우

실제로 집주인이 세입자의 전세대출을 동의하지 않으면 세입자가 갱신을 못하고 나가야 할 가능성이 있다.

은행 전세대출을 받는 세입자는 집주인의 동의를 받아야 하기 때문이다.

은행은 전세대출을 해 줄 때 주택금융공사, 주택도시보증공사, 서울보증 등 3곳의 보증을 끼고 해준다

전세보증금을 담보하는 성격으로 대출을 하기 때문에 집주인 동의 절차가 있어야 한다.

집주인이 전세 만기 때 보증금을 돌려줄때 세입자가 아닌 은행으로 반환하도록 하기 위해

은행과 세입자는 질권을 설정한다

이 과정에서 집주인이 동의 하지 않으면 대출 실행이 안된다

따라서 전세대출이 막히면 계약갱신청권을 행사 할 수가 없게 된다.

혹자는 그럼 또 그런걸 막는 법안을 만들면 되지 않냐고 하는데

그걸 피하는 꼼수는 한도 끝도 없이 생겨나게 된다.

대신 전세를 살 수 가 있는데

정부가 여기에 임대차3법 을 시행해서 전세에 들어온 사람은 기존 계약 2년에 본인이 원하면 2년을 더 살 수 있게 만들었다.

집주인은 이기간동안 년 5% 이상 인상할 수 없다.


결론.

임대차3법 시행으로 당장은 전월세 시장에 안정을 가져올 수도 있을 것.

BUT

이미 올라버린 집값 , 전세 가격 안정화는 가져오지 못할 것이다.

강제로 가격을 틀어막는게 이번 임대차3법 의 주요 골자기 때문이다.

공급대책이 효과를 발휘하려면

지금부터 달려도 , 실제 공급되어 임차인들이 들어가 살기까지는 최소 5년의 시간이 필요함.

따라서 가격은 떨어지지 않을 확률이 높다.

여력이 되는 집주인들은 어떻게든 돈을 끌어모아

자기집으로 들어오려고 할것.

전세 매물 소멸과 꼼수로 인한 폭등은 지속될 확률이 높음

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